Wspólnota mieszkaniowa (WM) – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem).
Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994, która weszła w życie 1 stycznia 1995. Przepisy ustawy stanowią uszczegółowienie przepisów o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Powstają wówczas jakby dwie nieruchomości (posiadające odrębne księgi wieczyste): lokalowa i budynkowa. Z prawa własności nieruchomości lokalowej wynika prawo współwłasności nieruchomości budynkowej.
Ustawa o własności lokali wprowadza szereg pojęć i procedur, których zrozumienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej m.in. przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwie w zarządzaniu nieruchomością wspólną.
Członkami wspólnoty mieszkaniowej nie są tylko właściciele mieszkań (choć nazwa na to wskazuje). Pełnoprawnymi członkami są również właściciele garaży, komórek, lokali handlowo-usługowych czy lokali o innym przeznaczeniu. Bez członkostwa są osoby, które użytkują lokal, ale nie posiadają prawa do jego własności (najemcy lokali mieszkalnych i użytkowych). Takie osoby nie posaiadają praw oraz obowiązków wynikajacych z przepisów Ustawy o własności lokali, co oznacza m.in. brak prawa głosu nad uchwałami wspólnoty.
Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- mała wspólnota mieszkaniowa (maksimum trzy lokale) – działa na podstawie ustawy o własności lokali, natomiast zarząd wspólnotą mieszkaniową odbywa się na podstawie przepisów o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego np. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
- duża wspólnota mieszkaniowa (minimum cztery lokale) – działa na podstawie ustawy o własności lokali, np. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos).
Zarząd wspólnoty
W dużych wspólnotach (minimum cztery lokale) istnieje obowiązek wyboru zarządu. Wyboru dokonują właściciele lokali podejmując stosowną uchwałę. Członkiem zarządu wspólnoty może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona (np. pełnoletni członek rodziny właściciela).
Alternatywnym rozwiązaniem jest możliwość powierzenia przez właścicieli zarządu osobie fizycznej lub prawnej, np. przedsiębiorcy lub spółce prawa handlowego prowadzącej działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. W praktyce powierzenie zarządu (wybór zarządcy) następuje w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub w formie uchwały wspólnoty protokołowanej przez notariusza. W celu uszczegółowienia praw i obowiązków obu stron stosunku prawnego zwykle zawierana jest umowa o zarządzanie pomiędzy wspólnotą (reprezentowaną przez pełnomocników wybranych w formie uchwały) i zarządcą. Umowa o zarządzanie nieruchomością jest umową nazwaną. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a w jej treści wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego za wykonanie umowy oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
Zebrania i uchwały
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Raz w roku, w terminie do 31 marca, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali, zawiadamiając każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Przedmiotem zebrania rocznego powinny m.in. być:
1/ uchwalenie rocznego planu gospodarczego na pokrycie kosztów zarządu :
- kosztów zarządzania – wynagrodzenia osób z zarządu, zarządców, administratorów;
- na remonty i konserwację;
- za dostawę mediów do nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę itp.;
- ubezpieczenia, podatki;
- utrzymania porządku i czystości;
2/ sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi (lub jego odpowiednikowi).
